이제 곧 1월 30일(월)부터 정부에서 1년간 한시적으로 시행하는 '특례보금자리론' 신청 접수가 시작됩니다. 일각에서 요즘 시중은행의 금리인하 시작으로 주택담보대출 금리 하단이 연 4%대 초반까지 내려가고 있기 때문에, 30일 출시를 앞둔 특례보금자리론을 굳이 받을 필요가 있을까 고민하는 분도 계십니다.
하지만, 이와 관련해 정부에서는 특례보금자리론 금리는 다른 정책금융 상품들과 같이 시장금리에 따라 금리가 조정되는 구조라할 수 있기 때문에, 확실히 시중은행의 주택담보대출 보다는 낮은 금리로 이용할 수 있는것은 확실해 보입니다.
이를 뒷받침할 내용으로는 금융당국에서 특례보금자리론은 기존 보금자리론이 모태인 만큼, 이와 마찬가지로 국고채 5년물과 주택저당증권(MBS) 스프레스(금리 차)등을 고려해 한 달 주기로 금리가 조정된다 이야기하고 있습니다. 실제 보금자리론 금리는 작년 8월 국고채 금리의 안정세 등을 이유로 0.35%포인트 인하한 바 있습니다. 따라서, 특례보금자리론 금리도 향후 시장금리가 하향 안정될 경우 충분히 인하될 수 있다는 얘기로 보여집니다.
또한, 금융위원회에서 특례보금자리론의 보도자료에 금리조정관련 내용이 언급되어 있는 만큼, 향후 시장금리 및 재원상황에 따라 특례보금자리론 대출의 기본금리 조정이 있을것으로 보입니다.
그렇다면 이제 곧 시작될 특례보금자리론을 받지 않을 이유는 없을것으로 보이기 때문에, 이 특례보금자리론에 대해서 신청 자격과 대출금리 및 우대금리까지 자세히 파헤쳐 봐야겠죠. 또한 나도 이 대출을 받을 수 있을지 궁금해 하는 부분까지 상세하게 알아보도록 하겠습니다.
⭐ 목차 ⭐
특례보금자리론 신청 접수 시작
● 접수 시작일 : 2023년 1월 30일(월)
● 대출실행 소요 기간: 대출 신청일로부터 30일 이후
* 대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출실행 가능
● 특례보금자리론의 개요
기존의 보금자리론, 일반형 안심전환대출, 적격대출 통합상품
● 추진배경 및 필요성
- 시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서, 서민·실수요자 이자부담이 빠르게 증가.
- 금리상승기 서민·실수요자의 “내집마련”을 돕고 대출금리 변동위험 경감 등 가계부채 질적구조를 개선하기 위해 고정금리 정책모기지 역할 확대가 필요한 상황.
특례보금자리론의 대출 장점
- 기존의 고금리 주택담보대출을 저금리로 전환할 수 있는 기회 제공
- 현재 금융권 주택담보대출 금리인하로 인해 시중금리보다 높을시에는 시장금리 상황 및 주택금융공사 가용재원등을 감안하여 필요시 금리 조정할 예정.
- 대출신청시점과 실행시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리로 적용
- 우대금리는 대출신청일(단, 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단
- 시중 주택담보대출 금리보다 낮은 고정금리 대출을 장기간 이용가능
※ 시중 변동금리 주택담보대출 대비 평균 약 0.4~0.9%p 낮은 금리의 대출을 최장 50년간 고정금리로 이용할 수 있음. - 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아 탈 경우 중도상환 수수료 면제
- 시중 금리가 하락하여 대환 용도로 팔고 나갈때에도 중도상환수수료 면제
특례보금자리론 자격조건 및 지원내용
● 자격조건
① 주택가격 : 9억원 이하 (시세기준)
- 9억원 이하인 모든 주택이 대상
- KB시세>한국부동산원 시세>주택공시가격>감정평가액 순으로 적용
② 소득조건 : 없음
- 기존 보금자리론(7천만원 이하)과 달리 소득제한은 없음
- 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요
③ 대출유형 : 자금용도(총3가지)
- 주택 구입용도
- 기존 주택담보 대출 상환용도
- 임차보증금 반환의 보전용도
④ 주택수
- 무주택자 : 구입용도
- 1주택자 : 상환 및 보전용도
* 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년이내)하는 것을 조건으로 취급 가능
● 지원내용 : 대출한도 및 금리
① 대출한도
- 최대 5억원 이내에서 대출을 받을 수 있음
② LTV 최대 70%
- 생애최초 주택구입자: 80% 내에서 취급
* 차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우 - 非아파트(연립・다세대・단독주택)는 5%p, 규제지역은 10%p 추가 차감
- 단, 실수요자 요건(주택가격 8억원, 소득 9천만원, 무주택자) 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제)
③ DTI 최대 60%
- DSR 미적용
- 규제지역의 경우 10%p 차감(단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)
< 특례보금자리론 LTV・DTI 적용안 >
| 구분 | LTV | DTI | |
| 규제지역 외 지역, 실수요자 요건 해당 |
아파트 | 70% | 60% |
| 기타주택 | 65% | ||
| 규제지역 | 아파트 | 60% | 50% |
| 기타주택 | 55% | ||
※ 단, 생애최초 주택구입자의 경우 지역별‧주택유형별 구분 없이 LTV 80%/DTI 60% 일괄 적용
④ 대출 만기 기간
- 총 6가지 중 택 1 : 10년 / 15년 / 20년 / 30년 / 40년 / 50년
* 단, 만기 40년(만39세 이하 또는 신혼부부혼인7년이내)
* 만기 50년(만34세 이하 또는 신혼부부)
⑤ 대출 금리 (23.01.30 업데이트)
- 우대형 : 4.15~4.45% (최저 3.25~3.55%)
* 주택가격 6억 이하, 부부합산소득 1억 이하인 차주
* 시행전 4.65~4.95%에서 변경조정 시행됨 - 일반형 : 4.25~4.55%(최저 4.15~4.45%) )
* 주택가격 6억 초과, 부부합산소득 1억 초가인 차주
* 시행전 4.75~5.05%에서 변경조정 시행됨 - 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용
* 매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안하여 대출 기본금리 조정
< 특례보금자리론 기본금리 >
*23.01.30 업데이트*
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형 | 4.15% | 4.25% | 4.30% | 4.35% | 4.40% | 4.45% |
| 일반형 | 4.25% | 4.35% | 4.40% | 4.45% | 4.50% | 4.45% |
※ 특례보금자리론은 소득제안이 없지만, 소득에 따라 금리 차이가 있는점 확인
⑥ 우대금리
- 저소득청년 우대금리(10bp)를 신설
- 만39세 이하, 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 6천만원 이하 - 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능
※ 우대금리= 아낌e(10bp) + 기타(저소득청년/사회적배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 단 최대한도 80bp)
⇨ 우대금리 적용시 3.25~3.55% 까지 대출금리가 인하될 수 있음 - 한 부모, 장애인, 다문화, 다자녀 가구 등 사회적 배려 층 0.4%포인트(2개 중복 적용 가능)
- 저소득청년 0.1%포인트, 신혼부부 0.2%포인트, 미분양주택 0.2%포인트 등 최대 0.9%포인트의 우대금리를 적용
- 전자 약정 및 등기 시 적용되는 '아낌e' 우대금리(0.1%포인트)는 소비자 대부분이 적용받을 수 있는 우대금리
< 특례보금자리론 금리 우대금리 적용안>
*23.01.30 업데이트*
| 구분 | 주택가격 | 소득 | 일반 | 우대 | 중복적용 | |
| 기본금리 | 9억 | 제한없음 | 4.25~4.55% | 4.15~4.45% | ||
| 우대 금리 |
아낌e ⓐ | 9억 | X | 0.1%p | 0.1%p | 가능 |
| 저소득청년 | 6억 | 6천만 | 0.1%p | 가능 최대 0.8%p |
||
| 사회적배려층ⓑ | 6천만 | 0.4%p | ||||
| 신혼가구ⓒ | 7천만 | 0.2%p | ||||
| 미분양주택 | 8천만 | 0.2%p | ||||
| 최저금리 | 4.15~4.45% | 3.25~3.55% | ||||
※단위 : 원
ⓐ전자약정 및 등기 시 우대금리
ⓑ한부모‧장애인‧다문화‧다자녀가구 우대금리(다자녀가구 소득기준은 7천만원)
ⓒ혼인신고일부터 7년이 도과하지 않은 부부(결혼예정자 포함)
우대금리를 별도 적용받아 연 3%대 금리를 받기란 '하늘의 별 따기'란 지적도 나오지만, 대출을 실행하는 주택금융공사 설명에 따르면 아예 불가능한 것은 아닙니다.
예를 들어 주택가격이 6억원 이하이면서 부부소득이 6천만원 이하여서 우대형 기본금리(4.15%·10년 만기)를 적용받는 사람 중 다문화 가정(0.4%포인트 우대)이면서 다자녀 가구(0.4%포인트 우대)인 경우 '아낌e' 우대금리(0.1%포인트)까지 더해 3.25%의 최저 금리를 적용받을 수 있기 때문입니다.
또는 우대형 기본금리(4.15%)를 적용받는 경우 중 만 39세 이하(저소득청년 0.1%포인트)·신혼(0.2%포인트)·장애인(0.4%포인트) 가구인 경우 '아낌e' 우대금리(0.1%포인트)까지 더해 3.35%의 금리가 적용됩니다.
⑦ 중도상환수수료
- 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정
- 기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지 또는 모바일앱을 통해 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출 필요
● 지원규모
- 특례보금자리론(1년간) 공급 규모는 39.6조원*입니다.
* ‘23년 주금공 공급목표(44조원) = 특례보금자리론(39.6조원) + 디딤돌대출(4.4조원, 유동화방식)
신청방법 및 차주유의사항
● 신청방법
① 특례U-보금자리론 : 온라인 및 모바일 신청
- 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능
② 특례 t-보금자리론
- 은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론
③ 특례 아낌e 보금자리론
- 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 01.%p 저렴.
● 신청시 차주유의사항
①대출금액
대출가능금액*은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려하여 자금계획을 수립할 필요가 있습니다.
- * 예시1)
5억원 아파트의 경우 3.5억원 대출가능 = Min[3.5억원(5억원×LTV70%), 대출한도 5억원] - * 예시2)
8억원 아파트의 경우 5억원 대출가능 = Min[5.6억원(8억원×LTV70%), 대출한도 5억원]
② 1주택 유지
대출 기간 동안 1주택 유지조건*이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있습니다.
- * 추가주택 취득 여부를 정기적(매 1년) 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한(6개월) 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용 제한
특례보금자리론 대출관련 궁금한점 TOP 10 (Q&A)
Q 01. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있는지.
두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용 가능합니다. 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도(일반차주 2억 5000만 원, 생애최초주택구입 3억 원, 신혼가구 4억 원)까지 대출이 이뤄지고 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청해 지원받을 수 있습니다.
Q 02. 주택가격(9억 원 이하) 판단 기준은?
시세가 있는 아파트는 ‘KB시세→한국부동산원 시세→주택공시가격→감정평가액’ 순으로 적용됩니다. 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가액을 적용하지만 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우(주택공시가격으로 대출 한도가 부족한 경우) 감정평가액을 적용합니다.
Q 03. 오피스텔, 생활숙박시설 등도 이용이 가능한지.
오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 주택법상 준주택은 특례보금자리론 이용이 불가합니다.
Q 04. 본 건 담보주택 외 분양권 및 입주권을 가지고 있는 경우에도 이용이 가능한지
분양권 및 조합원 입주권도 보유주택수에 포함돼 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입용도에 한해 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능합니다.
Q 05. 대출실행 후 추가로 주택을 구입할 수 있는지.
특례보금자리론 대출실행 이후 추가주택 취득은 금지됩니다. 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 합니다. 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고 3년간 보금자리론 이용이 불가하다.
Q 06. 폐업 또는 실직·휴직중인 경우에도 이용이 가능한지
폐업 또는 실직자는 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정해 대출 심사가 가능합니다.
휴직자는 휴직 직전 연간 소득으로 심사받을 수 있습니다.
Q 07. 외국인도 특례보금자리론 이용이 가능한지
특례보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용 가능합니다. 다만 국내에 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우 이용 가능하다.
Q 08. 매월 기본금리 조정 등으로 대출신청시점과 실행시점의 금리가 다를 경우 어떤 금리가 적용되는지
대출신청시점과 실행시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용한다.
Q 09. 거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한지
특례보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품으로 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가능 합니다.
Q 10. 체증식 상환방식을 이용할 수 있는지
만 40세 미만인 차주는 체증식 상환방식 이용이 가능합니다. 다만, 50년 만기 대출시에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없습니다.
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